Легалізація ринку оренди: чому законопроєкт №15031 — крок до справедливих податків і наповнення бюджету

13 лютого 2026 року у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт №15031, який пропонує змінити підхід до оподаткування доходів фізичних осіб від здачі житла в оренду. Його ключова ідея — зниження податкового навантаження з чинних 18% ПДФО до 5%.

Ця ініціатива має стратегічну мету — вивести ринок оренди з тіні та забезпечити стабільні надходження до бюджету.

Тіньовий ринок: головна проблема сьогодні

Станом на сьогодні ринок оренди житла в Україні значною мірою перебуває в тіні — за оцінками експертів, до 90% операцій здійснюються без офіційних договорів.

Причина очевидна: високе податкове навантаження. Фактично орендодавець має сплачувати:

• 18% податку на доходи фізичних осіб
• 5% військового збору

Разом — близько 23% від доходу.

У таких умовах значна частина власників житла обирає не декларувати доходи взагалі. Як наслідок — держава недоотримує мільярди гривень податків.

5% замість 23%: логіка економічного стимулу

Законопроєкт №15031 пропонує знизити ставку ПДФО до 5%, що суттєво змінює поведінкову модель платників.

Економічна логіка тут проста:

• низький податок → більше платників → ширша база оподаткування
• високий податок → ухилення → звуження бази → втрати бюджету

Це класичний приклад податкової еластичності: коли зменшення ставки не зменшує, а навпаки — збільшує загальні надходження.

Чому 5% будуть платити, а 23% — ні

Практика показує, що громадяни готові платити податки, якщо вони:

• зрозумілі
• справедливі
• економічно обґрунтовані

Ставка у 5%:

• є психологічно прийнятною
• співмірна з єдиним податком для ФОП
• не «з’їдає» значну частину доходу

Натомість ставка у 23%:

• стимулює приховування доходів
• провокує укладання усних домовленостей без договорів
• створює нерівні умови для добросовісних платників

Фактично держава опиняється у ситуації, коли формально високі податки існують, але реально вони не сплачуються.

Детінізація як головний ефект

Законопроєкт прямо спрямований на «відбілення» ринку оренди.

Його прийняття може призвести до:

• масового укладання офіційних договорів оренди
• зростання прозорості ринку
• захисту прав як орендодавців, так і орендарів
• підвищення довіри до податкової системи

Більше того, легалізація оренди створює додаткові соціальні ефекти — зокрема, можливість держави краще регулювати житлову політику.

Вплив на бюджет: менша ставка — більші надходження

Ключовий аргумент на користь законопроєкту — не зниження доходів бюджету, а навпаки їх збільшення.

Сценарій із 23%:

• більшість не платить
• бюджет отримує мінімум

Сценарій із 5%:

• більшість декларує доходи
• бюджет отримує стабільний і прогнозований потік коштів

Таким чином, навіть при нижчій ставці загальна сума податкових надходжень може зрости за рахунок розширення бази оподаткування.

Законопроєкт №15031 є прагматичною відповіддю на реальну проблему тіньового ринку оренди житла.

В умовах, коли 23% податку стимулюють ухилення, зниження ставки до 5% створює умови, за яких:

• платити податки стає вигідніше, ніж їх уникати
• ринок стає прозорим
• держава отримує більше коштів

Це приклад сучасного підходу до податкової політики: не тиск, а стимулювання.